Rechtliche & praktische Aspekte, die Erben kennen sollten

Der Tod eines geliebten Menschen stellt immer eine Ausnahmesituation für alle Betroffenen dar. Neben der emotionalen Belastung müssen sich Angehörige als Erben mit einer Reihe von administrativen, organisatorischen und juristischen Angelegenheiten auseinandersetzen.

Räumungen sind in der Praxis oft komplizierter, als sie auf den ersten Blick wirken. Bei einer Vielzahl von rechtlich relevanten Vorschriften werden wichtige Details häufig übersehen – mit entsprechenden Folgen für den Auftraggeber. Folgender Beitrag gibt einen kompakten Überblick über die wesentlichsten Aspekte rund um das Thema Räumung & Verlassenschaft, die man kennen und beachten sollte, um typische Fehler zu vermeiden.

1.  Übersicht Verlassenschaftsverfahren

Um Verständnisschwierigkeiten vorzubeugen und sprachliche Missverständnisse zu verhindern, ist eingangs auf die gesetzliche Terminologie einzugehen. Der Gesetzgeber bezeichnet seit dem ErbRÄG 2015 (Erbrechts-Änderungsgesetz) das gesamte hinterlassene vererbliche Vermögen als „Verlassenschaft“ – und nicht mehr als „Nachlass“. Für den allgemeinen Sprachgebrauch ist diese Änderung allerdings unerheblich, da darunter dasselbe zu verstehen ist.

Jeder Erbfall ist anders – genauso individuell und einzigartig wie die Lebensumstände der verstorbenen Person und ihrer Angehörigen. Eines ist allerdings immer gleich: Das rechtliche Schicksal der vererblichen Rechte und Pflichten eines Verstorbenen wird vom Erbrecht geregelt. Die Bestimmungen des Erbrechts finden sich in den Hauptstücken 8–15 des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).

Der Erbe darf die Erbschaft nicht eigenmächtig in Besitz nehmen. Er erwirbt sie aufgrund des Verlassenschaftsverfahrens, das umgangssprachlich auch als Abhandlungsverfahren bezeichnet wird und von Amts wegen – also automatisch – bei einem Todesfall eingeleitet wird.

Ablauf des Verfahrens

Das Verlassenschaftsgericht wird dabei durch den örtlich zuständigen Notar als Gerichtskommissär unterstützt. Zu Beginn des Verfahrens steht die Todesfallaufnahme und die Erhebung von persönlichen und vermögensrechtlichen Daten des Verstorbenen durch den Notar. Dafür werden Angehörige zu einer Erstbesprechung eingeladen. In Folge werden die nach der Aktenlage als Erben in Frage kommenden Personen vom Gerichtskommissär aufgefordert, eine Erklärung abzugeben, ob sie die Erbschaft antreten oder ausschlagen wollen. Mit diesem Schritt beginnt das eigentliche Verlassenschaftsverfahren.

Wichtig: Erbantrittserklärung Die Antrittserklärung bzw. Ausschlagung ist weder widerrufbar noch abänderbar. Sie ist grundsätzlich gegenüber dem Gerichtskommissär abzugeben – es schadet allerdings nicht, sie an das Gericht zu richten. Diese Erbantrittserklärung ist zugleich zentrale Voraussetzung für das Verwaltungsrecht der Erben.

2.  Räumung von Verlassenschaften

In der Praxis gibt es zahlreiche Fälle, in denen eine Wohnung oder Immobilie im Zuge einer Verlassenschaft geräumt werden muss. Sei es, weil die Erben die Wohnung verkaufen oder selbst weiterbenutzen wollen oder sie an den Vermieter zurückgeben müssen (zum Mietvertrag im Todesfall siehe Abschnitt 4).

In jedem Fall muss unterschieden werden, ob der Einantwortungsbeschluss bereits vorliegt oder ob das Verlassenschaftsverfahren noch bei Gericht anhängig ist.

Einantwortungsbeschluss liegt vor

Liegt ein solcher Beschluss vor, sind die Vermögensverhältnisse geklärt und die festgestellten Erben können über ihren Erbteil frei verfügen – z. B. kann der Alleinerbe einer Eigentumswohnung eine Räumung beauftragen und Gegenstände aus dem Haushalt verkaufen.

Verfahren noch anhängig

Sofern das Verfahren nicht abgeschlossen ist, haben die nach der Aktenlage als Erben in Frage kommenden Personen (ab Abgabe einer Erbantrittserklärung zur gesamten Verlassenschaft) bloß ein Verwaltungsrecht nach § 810 ABGB.

Praxistipp: Auch mit Verwaltungsrecht sollte eine Räumung in diesem Stadium immer mit dem Notar in seiner Funktion als Gerichtskommissär bzw. dem zuständigen Gericht abgesprochen werden, da das Verwaltungsrecht gesetzlich beschränkt ist.

3.  Haftung für die umweltgerechte Entsorgung gem. § 15 Abs. 5a AWG 2002

Im Zuge von Räumungen fallen fast immer Abfälle jeglicher Art an. Es braucht lediglich die Entledigungsabsicht des Besitzers (subjektiver Abfallbegriff) oder die Einstufung aufgrund öffentlicher Interessen (objektiver Abfallbegriff), damit eine Sache dem Gesetz nach als Abfall zu qualifizieren ist. Für die Abfalleigenschaft ist es außerdem unerheblich, ob für die Sache noch ein Entgelt erzielt werden kann.

Wird eine Räumung beauftragt, so hat der Auftraggeber als Abfallbesitzer die Pflicht, die Abfälle:

• einem dafür berechtigten Abfallsammler oder -behandler zu übergeben UND
• diesen mit der umweltgerechten Beseitigung oder Verwertung ausdrücklich zu beauftragen

Wird ein nicht dazu berechtigter Abfallsammler oder -behandler beauftragt ODER werden die Abfälle nicht vollständig und umweltgerecht verwertet/beseitigt, haftet der Übergeber dieser Abfälle weiterhin für diese.

Das bedeutet in der Praxis:Überprüfen Sie immer, ob der mit der Räumung beauftragte Unternehmer über eine Genehmigung zur Sammlung/Behandlung von Abfällen gemäß § 24a AWG 2002 verfügt!Dies kann im Wege einer Registerabfrage unter www.edm.gv.at festgestellt werden.

4.  Mietvertrag im Todesfall

Häufig hängt die Räumung einer Verlassenschaft mit der Rückgabe eines Mietobjekts zusammen. Immer wieder erlebe ich, dass sich Erben ihrer Rechte und Pflichten hier nicht vollständig bewusst sind. Es ist jedoch vor allem beim Mietvertrag im Todesfall wichtig, rasch und korrekt zu handeln.

In Österreich endet mit dem Tod des Mieters nicht automatisch der Mietvertrag. Der Vertrag wird als vererbbares Schuld­verhältnis zunächst Teil der Verlassenschaft. Für die weitere rechtliche Beurteilung ist die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes (MRG) von großer Bedeutung: Stichwort Eintrittsberechtigung.

4.1  Eintrittsrecht gem. § 14 MRG

Sofern das MRG (Teil-)Anwendung auf den Bestandsvertrag findet, können gem. § 14 MRG eintrittsberechtigte Personen in das Mietverhältnis eintreten. Sie müssen aber schon bisher mit dem Mieter im gemeinsamen Haushalt gelebt haben und ein dringendes Wohnbedürfnis nachweisen.

Folgender Personenkreis kommt dabei in Frage:

• Ehegatte
• Lebensgefährte
• Verwandte in gerader Linie: Eltern, Großeltern, Kinder, usw.
• Geschwister
• Wahlkinder

Frist beachten: Möchte eine eintrittsberechtigte Person die Wohnung nicht mehr weiter benützen, muss sie dies binnen 14 Tagen nach dem Todesfall der Hausverwaltung (dem Vermieter) bekanntgeben.

4.2  Übernahme des Mietvertrages durch die Erben

Gibt es keine Eintrittsberechtigten oder möchte niemand eintreten, so übernehmen zunächst die Erben den Mietvertrag.

Sonderkündigungsrecht im Todesfall

Die Erben haben, genauso wie der Vermieter, gemäß § 1116 ABGB ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall, das innerhalb der gesetzlich definierten Frist ausgeübt werden muss.

Da die Erben zumindest zwischenzeitlich Hauptmieter sind, haben sie allfällige Mietrückstände zu begleichen und Schäden auf eigene Rechnung zu beheben. Außerdem müssen die Erben für die Räumung und die besenreine sowie vertragsgemäße Wohnungsrückgabe sorgen. Dem gegenüber steht der Anspruch auf die hinterlegte Kaution bei Rückgabe des Bestandsobjektes.

Mietzinsanpassung bei Übernahme der Erben

Für den Fall, dass die Erben den Mietvertrag weiterführen möchten, stellt sich die Frage, ob der Vermieter den Mietzins erhöhen darf. Im Anwendungsbereich des MRG darf die Miete nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden. Unzulässig ist eine Mietzinsanpassung, wenn davon Ehegatten, Lebensgefährten oder minderjährige Kinder betroffen sind.

4.3  Wohnungsrückgabe & Investitionsersatz

Bei der Rückgabe einer Wohnung empfiehlt es sich, frühzeitig zu klären, in welchem Zustand die Wohnung tatsächlich zurückzustellen ist. Grundsätzlich müssen persönliche Gegenstände entfernt, die Wohnung besenrein übergeben und sämtliche Schlüssel retourniert werden. Normale Abnützungen durch den gewöhnlichen Gebrauch sind jedoch vom Vermieter hinzunehmen und müssen in der Regel nicht ersetzt werden. Nicht jede kleine Beschädigung oder jedes Bohrloch verpflichtet daher automatisch zu aufwändigen Reparaturen oder einem Neuanstrich.

Gleichzeitig sollten Erben prüfen, ob für bestimmte Investitionen – etwa genehmigte Verbesserungen oder mit Zustimmung des Vermieters vorgenommene Einbauten – ein Anspruch auf Investitionsersatz bestehen kann.

Empfehlung: Um spätere Streitigkeiten zu vermeiden, empfiehlt sich eine sorgfältige Dokumentation des Wohnungszustands durch Fotos sowie ein schriftliches Übergabeprotokoll.

4.4  Verlassenschaftskurator

Gibt es absehbar keine Erben oder wollen diese die Erbschaft voraussichtlich nicht antreten, so kann in Österreich ein Verlassenschaftskurator bestellt werden. Die Bestellung kann auch auf Antrag, beispielsweise durch einen Erben, erfolgen.

Der Verlassenschaftskurator vertritt die Verlassenschaft und kann daher auch die Kündigung eines Mietvertrags aussprechen bzw. diese verbindlich entgegennehmen. Dies betrifft dann auch einen sich in der Verlassenschaft befindlichen Mietvertrag. Räumungskosten und offene Forderungen werden aus dem Nachlass gedeckt.

4.5  Versorgungsverträge kündigen: Strom, Gas, Internet & Co.

Beim Mietvertrag im Todesfall ist ebenso zu beachten, dass meist weitere Verträge mit Versorgungsunternehmen bestehen. Folgende sollten rechtzeitig gekündigt bzw. abgemeldet werden:

• Strom- und Gasversorger – Empfehlenswert ist, die Zählerstände zu erfassen, um die Endabrechnung kontrollieren zu können.
• Telekommunikationsanbieter (Internet, Festnetz, Mobilfunk)
• ORF-Beitrags Service GmbH
• Eigenheimversicherung – sofern nicht von den Erben übernommen, ist diese zu kündigen.

Verlassenschaftsräumungen sind emotional belastend und rechtlich komplex. Wer frühzeitig die wesentlichen Aspekte kennt – vom laufenden Verlassenschaftsverfahren über die abfallrechtliche Haftung bis hin zum Mietrecht im Todesfall – kann typische Fehler vermeiden und die Abwicklung deutlich erleichtern. Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, rechtlichen Rat einzuholen und für die praktische Durchführung der Räumung auf einen erfahrenen und zertifizierten Fachbetrieb zu setzen.

ÜBER DEN AUTOR Johannes Maad Johannes Maad ist angehender Jurist und Inhaber von JM Räumungen e.U. Als Unternehmer hat er sich mit seiner Firma auf die Räumung von Verlassenschaften spezialisiert und berät Kunden regelmäßig zu Vorbereitung und Durchführung von Verlassenschaftsräumungen.